【 夢実現研究所 】 by Financial Planner

お金プロであるFPがお贈りする夢・実現のためのヒント!
<< February 2018 | 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 >>

【コラム】住宅ローン(11)・・・ケースによってはこんな考え方も。(6)

JUGEMテーマ:ビジネス

いずれにしても、今回ご紹介した方法は、
いろいろなリスクを含んでいます

やりようによっては、非常に危険な方法とも言えます。

よく考えて、よく理解して実行すべきですし、
自分の手元に置いてしっかり運用ができる自信が
ない場合は、絶対に避けた方がいい方法
です。

当然、全員の方にお勧め、という方法でもありませんし、
どちらかと言えば、「自己責任」の覚悟ができない方は
絶対にやらない方がいい方法です。

それでもあえてこれをご紹介して、
お伝えしたかったことは、

いろいろな可能性を考えることは大切だ、
セオリーは大切ですが、置かれている状況によっては
セオリーよりも良い方法があるかもしれないと、
自分で考えてみることが必要だ
、ということだったんです。

賛否両論あると思いますが、ご参考までに紹介させて
いただきました。

ご紹介した方法は
はっきりいって「投資」です。

住宅ローンの話とは「まったくの別物」です。
たまたま投資の原資となる資金を、
調達金利の安い「住宅ローン」の名目で手に入れる、
という観点に着眼した、というだけのものです。


お金を借りる、とはどういうことか?
ローンを返済するということは、どういうことなのか?
・・・そして、そもそも金利とは?
そもそも、お金とは何か?

これからも、じっくり考えていきたいと思います。

 

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】住宅ローン(10)・・・ケースによってはこんな考え方も。(5)

JUGEMテーマ:ビジネス

>変動金利で借りた23.2万円を有に超えて、
>さらに27.8万円も余ります!

>「でも、話がうますぎませんか・・・?」

はい、うますぎます。

当然のことながら注意点が(たくさん!)あります。

まずは、例えばこの不動産投資信託(不動産そのものでも、
他の金融商品でも同じです)を高値つかみしないこと
たたき出される利回りが下がってしまいます。

次に、借りた変動金利のローンの金利に気をつけること。
どこまで上がったら、返済額が運用益を上回って
しまうかをよくみておくこと。

少なくとも半年ごとに送られてくる明細で
金利と返済総額のチェックをすることです。
そして・・・もし、金利が上がってきてらどうするか・・・

金利が上がると、景気も回復している可能性が
ありますので、投資側で受ける運用益が増える
可能性も高いです。
オフィスビルの賃料も上がる可能性があります。

常に運用益と返済総額を見比べて
運用負けしていないかを確認することが重要です。

そして、もし運用が負けるという状況になったら・・・

ここは、すぱっと投資をあきらめて、売り払って
変動金利ローンを一括返済してしまう 
のが
一番固いかもしれません。

そのときに恐ろしいのは、不動産投資信託などの
基準価格が下がってしまっていること
このケースはつらいことになります。
ですので、さらに余裕資金はある程度確保しておきたい
ところです。

・・・ですが、

金利が上がって、不動産価格が下がって、分配金が下がる
というのがいっぺんにくる組み合わせは、ないことはないですが
一般的ではない、という見方もできます。
もちろん、最悪のケースは、
不動産投資信託が破たん
してしまうことであることは
いうまでもありません。
今まででも、不動産投資信託は破産したものが
過去実際にもあることは事実です。

<続く>

人気ブログランキングへ

----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

 

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】住宅ローン(9)・・・ケースによってはこんな考え方も。(4)

JUGEMテーマ:ビジネス

前回のくだり。

>この返済額をカバーする利益を出すように
>手元の600万円を単利運用するときに必要な単年度利回りは、

>23.2万円÷600万円=3.87%

>になります。

>「なーんだ、やっぱり4%近い利回りを出さないと
> いけないんだ・・」

4%って大変な数字です。
ですが、こんなデータもあります。

もし、皆さんがそのお金で不動産投資をしたら
というイメージで見ていただければと思いますが、
不動産投資信託(REIT)の予想利回り一覧です。
http://www.japan-reit.com/rank/rank05.php
2009/11/20時点
>1 8973 ジョイント・リート投資法人 11.59%     
>2 3229 日本コマーシャル投資法人 11.55%     
>3 8979 スターツプロシード投資法人 10.50%     
>4 8974 ラサール ジャパン投資法人 10.20%     
>5 8985 日本ホテルファンド投資法人 9.95%     
>6 8963 東京グロースリート投資法人 9.15%     
>7 8969 プロスペクト・リート投資法人 8.87%     
>8 8972 ケネディクス不動産投資法人 8.70%     
>9 8981 ジャパン・ホテル・アンド・リゾート投資法人 8.59%     
>10 8962 日本レジデンシャル投資法人 8.55%     
>11 3227 MIDリート投資法人 8.51%     
>12 8956 プレミア投資法人 8.48%     
>13 3234 森ヒルズリート投資法人 8.16%     
>14 3249 産業ファンド投資法人 8.12%     
>15 8975 FCレジデンシャル投資法人 8.10%     
>16 8978 アドバンス・レジデンス投資法人 7.55%     
>17 8987 ジャパンエクセレント投資法人 7.37%     
>18 8970 ジャパン・シングルレジデンス投資法人 7.28%     
>19 8968 福岡リート投資法人 7.27%     
>20 8953 日本リテールファンド投資法人 7.23%     
>21 3240 野村不動産レジデンシャル投資法人 7.20%     
>22 8960 ユナイテッド・アーバン投資法人 7.19%     
>23 8955 日本プライムリアルティ投資法人 7.07%     
>24 8983 ジャパン・オフィス投資法人 6.82%     
>25 8977 阪急リート投資法人 6.63%     
>26 8982 トップリート投資法人 6.53%     
>27 8958 グローバル・ワン不動産投資法人 6.39%     
>28 8954 オリックス不動産投資法人 6.38%     
>29 8959 野村不動産オフィスファンド投資法人 6.33%     
>30 8957 東急リアル・エステート投資法人 6.09%     
>31 8964 フロンティア不動産投資法人 5.91%     
>32 3226 日本アコモデーションファンド投資法人 5.77%     
>33 8961 森トラスト総合リート投資法人 5.65%     
>34 8967 日本ロジスティクスファンド投資法人 5.15%     
>35 8952 ジャパンリアルエステイト投資法人 5.04%     
>36 8966 クレッシェンド投資法人 4.97%     
>37 8951 日本ビルファンド投資法人 4.94%     
>38 8986 日本賃貸住宅投資法人 4.48%     
>39 8984 ビ・ライフ投資法人 4.38%     
>40 8976 DAオフィス投資法人 4.31%     
>41 8980 エルシーピー投資法人 2.82%

あくまで予想利回りですし、当然のことながら
投資信託の基準価格が上昇すれば、
元本に対する分配金の率は相対的に下がります。

この世界同時不況の前まで、これらの利回りはかなり
下がっていました。

基準価格が高くなっていた、ともいえます。

ようやく地価があがってきたタイミングでしたし、
実感はなかったですが、企業業績をなかなか好調を維持し、
いわゆる好景気が続いていたからです。

試しに試算してみましょう。

例えば11位のMIDリートで、8.51%

600万円なら、分配金は年間51万円。

変動金利で借りた23.2万円を有に超えて、
さらに27.8万円も余ります!

「でも、話がうますぎませんか・・・?」


 

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】住宅ローン(8)・・・ケースによってはこんな考え方も。(3)

JUGEMテーマ:ビジネス

>購入マンション    4000万円
>頭金支払い       600万円
>固定金利30年ローン 2800万円
>変動金利20年ローン  600万円

>という形になります。

>「・・・・。それって、何か得なんですか?」

ロバートキヨサト「金持ち父さん」のようですが、
この形のポイントは、

「皆さんの手元に600万円残っている!」

ということです。

もうおわかりですね!
ロバートキヨサトさんではありませんが、
この600万円に働いてもらうのです。
少なくとも変動金利1%以下の住宅ローンに
負けない運用ができれば、得をすることになります。

そして、もし、変動金利1%を超える運用ができたとすれば
その超過分を、固定金利3%の方の返済の一部に回すことも
できるのです。

これは、例えば、自宅を大きめのものを買って、
一部屋を誰かに貸して賃料を得る、というやり方とも
少し似ています。

いずれにしても、変動金利のローンをあえて借りて
そのお金に働かせる、しかも、その分を除けば
しっかり返済ができる準備ができたうえで
その運用をやる、ということが狙いです。


試しに、ちょっと試算してみましょう。

まず、変動金利1%30年で600万円を借りた場合、
元利均等返済だと、年間返済額は

600万円×資本回収系数0.0387=約23.2万円

この返済額をカバーする利益を出すように
手元の600万円を単利運用するときに必要な単年度利回りは、

23.2万円÷600万円=3.87%

になります。

「なーんだ、やっぱり4%近い利回りを出さないと
 いけないんだ・・」

<続く>


人気ブログランキングへ
----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】住宅ローン(7)・・・ケースによってはこんな考え方も。(2)

JUGEMテーマ:ビジネス

>用意した頭金と住宅ローンを組んで、物件を購入します。
>その後、住宅ローンを返済していくことになります。
>ローンも全期間固定金利のもので返済が成り立つように
>しましょう。それだけの頭金が準備できていることが
>前提です。

ここまで準備できていたとして、あと何をするの?

ということですが・・・

ちょっと想像してみてください。

せっせと貯めた頭金。
いくら家を買うからといって、どかんと払ってしまうのは
少し惜しいような気がしませんか

「そんなこと言ったって、
 払わないと、もっと住宅ローン借りることになって
 返済額が増えるじゃないか!」

・・・そう、それです!
その方法を活用する、というのがポイントです。

今まで準備できていた状態で、
住宅を買い、返済をするという形はしっかりできました。

収入などのレベルによっては、
さらに住宅ローンを借りる枠が残っている場合があると思います。
それを活用したら・・・ということです。

よく考えてみましょう。

変動金利の住宅ローンの金利は、1%をきるような状態です。
もし、他で、お金を個人として借りるとすれば、
絶対にこんな金利でお金を借りることはできないはずです。

ですので、この低金利のお金をしっかり借りて、
住宅代金として払ってしまうのではなくて、
しっかり運用して1%以上の利益を出せば、
結果的には得をすることになると思いませんか?


例えば、

4000万円のマンションを買うとします。
頭金を1200万円用意しました。
残り2800万円を30年固定金利で住宅ローンを
くみます。この金利は3%と仮にします。
ここまでは確定させます。

そして、ここから考え方を変えます。
この住宅ローンを組むというタイミングを利用して
頭金1200万円の、例えば半分の600万円を
低金利の恩恵を最も受ける変動金利で借りるのです。

結果として、
購入マンション    4000万円
頭金支払い       600万円
固定金利30年ローン 2800万円
変動金利30年ローン  600万円

という形になります。

「・・・・。それって、何か得なんですか?」

<続く>


人気ブログランキングへ

----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

 

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】住宅ローン(6)・・・ケースによってはこんな考え方も。(1)

・・・前回まではこちらをどうぞ!


「ここまでの話、他の住宅ローンセミナーで聞いた
 ことがある・・・」

とお思いの方もいらっしゃるかもしれません。

その通りです。
ここまでは、いわば、「常道」です。

常道ですが、復習しても損はありません。
ですが、それだけでは、今一つ満足できない・・・

そんなあなたのために、
オリジナルの考え方をご紹介しましょう。

これは、必ずしも万人の方が使える方法では
ありませんが、うまくいけば、なかなか
面白い考え方で住宅ローンが組める、というものです。


もし、しっかり金融資産を確保できていれば、
また、頭金を用意できていて、必要なローン額も
限度いっぱいでなく余裕がある場合は・・・


まずは、住宅を買おうと思ったら、しっかり頭金は
貯めましょう。物件の2〜3割、そしてそれ以外の諸費用も
これとは別に用意できればベストです。

「そこまでがなかなか大変なんだよ」
という方が多いと思います。
どうやって頭金を作るかについては、
また機会を改めていっしょに考えてみたいと思います。

今回ご紹介したいのは、晴れて頭金の用意ができて
住宅を買うご準備ができた場合、のお話になります。

普通の流れでは、
用意した頭金と住宅ローンを組んで、物件を購入します。
その後、住宅ローンを返済していくことになります。

まずは、この状態がしっかり成り立つような状態にしましょう。
ローンも全期間固定金利のもので返済が成り立つように
しましょう。それだけの頭金が準備できていることが
前提です。


「?。ここまでは、普通じゃん。しかも、
 全期間固定なら、堅実な方法で、これ以上どうするの?」

と思いますよね。

ここからが、本番です。

<続く>



人気ブログランキングへ

----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

 

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】 住宅ローン(5)・・・「変動金利」で、知っておきたいこと(2)

JUGEMテーマ:ビジネス

・・・5年間は返済額は変わらなくても、
内訳としての元本返済と利息返済の割合は
変わってくる、ということになります。

もし現在すでに変動金利でローンを組まれている方には
半年に一度、銀行からローン返済額とその内訳が
書かれた紙が送られていると思います。

これをよく見て前回分と比較してみると、
毎月の返済額は変わらないのに、

「元金返済の割合が減っている・・・」

なんてことになっているかもしれません。


そして、5年後の見直し時期に、

「あ、返済額が増えた・・・」

ということになってしまうかもしれません。


さらにいえば、5年後毎の返済額の見直し時、
返済額には上限が決まっています

「それまでの額の1.25倍

まで、と決まっているのです。

青天井じゃないんだ、よかった・・・
とお思いの方、実は、これには落とし穴があります。

むしろ青天井じゃないがために起こる恐ろしい状態・・
これが、

返済しているが、元金が減らず、永遠に借金が
 増え続ける

ということになってしまう可能性もあるんです。


5年間の間に急激に金利が上昇すると、
残りの期間の総返済額を再計算したときに
総返済額がかなり膨らむこともありえます。

その膨らんだ金利部分だけとってみても、
変更前の返済金額の1.25倍より多かった場合、
1.25倍に改訂された返済は、すべて「金利の返済」
となってしまう場合もあり得る
、ということなんです。

特にローンの残りの期間が長い場合は、
金利変動による影響が非常に大きくなります。

変動金利については、ぜひ、この仕組みを
ご理解いただいて、銀行から定期的送られてくる資料を
しっかり目を通していただきたいと思います。

<続く>
 
過去のコラム一覧は、こちら!
人気ブログランキングへ
----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】 住宅ローン(4)・・・「変動金利」で、知っておきたいこと(1)

JUGEMテーマ:ビジネス


・・ところで、この変動金利ローン、具体的にいうと、
どんな仕組みで、どんなところに危なさが潜んで
いるのでしょうか?


金利が変動するということは・・・

その金利をベースに、返済期間に必要な利息相当分の
額が変化する、ということです。

そして、この利息相当分が変わる、ということは、
元利均等型返済(毎月返済額が同じ)の場合でも、
金利が変わるたびに、返済総額が変わり、
元利均等となる額が変化し、毎月の返済額が
変わることになります。

???

「私は元利均等返済、しかも、変動金利ですが、
 毎月、同じ額のローン返済としての引き落としですが・・・」

とお思いになっていると思います。

確かに、毎月同じ額を返済していると
思うはずです。

この毎月の返済額は、実は、5年に一度しか変更
されません
。皆さんが変化しているとお感じに
ならないのも無理はないと思います。


「5年に一度しか変わらないってことは、
 要するに、5年固定ってこと?」

残念ながらそうではないのです。

毎月の返済額は5年に一度の変更でも、
半年ごとに金利の見直しを行い、総返済額の
再計算が行われます。

そして、5年間は元利合計の毎月返済額が
変わらないように、調整がされています。

「返済額の内訳=元金返済見合+利息返済見合」

となっており、もし途中で変動金利があがり、
総返済額が増えると、上の式の「現金返済見合」が
減るように調整をされてしまうのです。

5年間は返済額は変わらなくても、
内訳としての元金返済と利息返済の割合は
変わってくる
、ということになります。

<続く>

過去のコラム一覧は、こちら!
人気ブログランキングへ
----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】 住宅ローン(3)・・・セオリーで考える、と?

JUGEMテーマ:ビジネス


相談の事例は、

今、住宅ローンを借りています。
 35年固定金利で2%です。

 今は返済を始めて5年目なんですが、
 このローン、11年目になると、金利があがる
 ローンなんです。4%ぐらいになってしまう
 らしいです。

 それで、今変動金利の低いので、
 固定から変動に借り換え用と思っているのですが、
 どう思いますか?

というものでした。

この変動金利ローンから、固定金利ローンへの
借り換えは、

◆セオリー2

 「借り換えることによって、返済の安全性を
  高める効果をねらうため、変動から固定に借り換える」

に反しています。
さらに、

◆セオリー3

 「変動で借りておいて、金利があがってきたら
  固定に借り換えることを狙っても、
  固定金利の上昇時期の方が一般的には早いので
  借り換えタイミングが難しい、もしくは、
  結果的に金利が上がる前に借り換えできない
  ケースが多い」

から考えても、変動金利に借り換えることで、
借り換えの効果がふっとんでしまう可能性は
残されています。


なんといっても、バブル崩壊直前の1990年頃には
変動金利8.5%だったことがあるのは事実です。


そして、現在は過去と比較すれば、最も金利が低い
時期であることも事実です。


ところで、金融商品における変動・固定の金利選択は
こうなりますよね。

◆これから金利が上がる、と思うとき
 → 変動金利商品へ投資
 → 金利上昇時にその上昇の恩恵を受ける

◆これから金利が下がる、と思うとき
 → 固定金利商品への投資
 → 金利下降時でも高金利時の金利を維持できる

ということは、裏を返せば・・・
今金利が低く、これから長期を見れば金利が
上がる余地が大きいのですから、ローンであれば
この低金利のメリットを確定させるべく固定金利を
選択するのが良い、ということになります。


ですので、原則的には、変動→固定は、お勧めできない
訳ですが・・・

ところで、この変動金利ローン、具体的にいうと、
どんな仕組みで、どんなところに危なさが
潜んでいるのでしょうか?


過去のコラム一覧は、こちら!
人気ブログランキングへ
----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

【コラム】住宅ローン(2)・・・まずは、セオリー。

11年目に利率がはめあがる住宅ローン、
その11年目の前に、固定金利から変動金利に
借り換えて、今の低金利のメリットを享受したい!


・・・というお気持ちもよくわかります。

そうはいっても、まずは、住宅ローン借り換えの
セオリーらしきものがあるので、
まずそれを理解してから、ゆっくり考えてみましょう。


◆セオリー1

 「同じタイプ、近いタイプのローンであれば
  当然、利率の低いものに借り換える」

 当然ですよね。
 
 ここで言っているのは、同じ10年固定でも
 昔の方が高かった場合は、今の低い金利の
 10年固定に入るなどのことを指しています。

◆セオリー2

 「借り換えることによって、返済の安全性を
  高める効果をねらうため、変動から固定に借り換える」

 これも一般的には言われています。

 ローンを借りてしばらくすれば、
 平均余命は減っていきます。
 つまり、金銭的に失敗をしてしまうと、
 投資などでリスクをとって取り戻せるチャンスは
 だんだん少なくなってしまうので、
 借り換えするなら、より金利変動の影響が少ない
 安全なタイプに乗り換えた方が無難、という意味です。

◆セオリー3

 「変動で借りておいて、金利があがってきたら
  固定に借り換えることを狙っても、
  固定金利の上昇時期の方が一般的には早いので
  借り換えタイミングが難しい、もしくは、
  結果的に金利が上がる前に借り換えできない
  ケースが多い」

 固定金利は、その期間に対応した長期金利などに
 連動している場合が多く、その長期金利は、
 上昇局面では、短期金利よりも先に上がってくる、
 と言われています。

 こうなると、変動金利が上がるまでしっかり観察して
 いたとしても、乗り換える先の固定金利側が
 すでに上がりきってしまっていることも多く、
 本当に、「ここがベストの借り換えタイミング」と
 把握するのは、実際、かなり困難だと思います。

・・・まだまだあると思いますが、
さらっと浮かぶ分としては、こんな感じでしょうか。

さて、次に、変動金利の本当のこわさについて、
次回確認していきましょう。

<続く>

過去のコラム一覧は、こちら!
人気ブログランキングへ
----------------------------------------------
株式会社プロFPJapanのご紹介です!ラッキー
まぐまぐメルマガ【お金のプロで起業するぞ!】発行中!!

コラム【サラリーマン応援団】 | permalink | comments(0) | trackbacks(0) | pookmark |

人気ブログランキングへ
blogram投票ボタン おきてがみ クリックで救える命がある。